Chuyên viên thuế hướng dẫn người dân về thủ tục nộp thuế – Ảnh: T.T.D.
Hai phương pháp Bộ Tài chính nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.
Trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng công thức thuế suất (đề xuất 20%) nhân với thu nhập chịu thuế.
Với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Thuế còn nhiều bất cập
Kể từ ngày 1-8-2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực), việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được chia thành hai trường hợp sau:
Thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo giá đất trong bảng giá đất nhân với thuế suất 2%.
Tức là nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở, công trình xây dựng trên đất) thì Nhà nước sẽ không căn cứ vào giá kê khai trong hợp đồng như trước đây mà căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm để tính thuế. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024 nhằm giảm tình trạng người dân cố tình ghi thấp giá đất để giảm nghĩa vụ thuế.
Đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng trên đất thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần nhân với thuế suất 2%.
Theo điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC, giá chuyển nhượng từng lần là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong cả hai trường hợp trên, bên chuyển nhượng đều phải nộp thuế với mức 2% tổng giá trị của bất động sản (theo giá Nhà nước hoặc giá do các bên thỏa thuận) mà không quan tâm đến việc người đó bán lời hay lỗ.
Cách thu đơn giản nhưng dễ lạm thu
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân về bản chất chỉ đánh trên phần thu nhập (lợi nhuận) phát sinh sau khi đã trừ chi phí, nhưng thực tế lại đang thu trên tổng giá trị giao dịch, dễ dẫn đến lạm thu. Người dân dù bán lỗ vẫn phải nộp thuế, gây bức xúc và không hợp lý.
Thứ hai, việc áp dụng bảng giá đất của UBND cấp tỉnh trong trường hợp chỉ chuyển quyền sử dụng đất chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, làm giảm tính thỏa thuận của giao dịch dân sự.
Thứ ba, mức thuế suất 2% trên tổng giá trị bất động sản là khá cao, tạo gánh nặng tài chính, khiến nhiều bên chuyển nhượng tìm cách khai giá hợp đồng thấp hơn thực tế (giao dịch hai giá), gây thất thu ngân sách và giảm minh bạch thị trường.
Giảm thuế suất dưới 1%, được không?
Trước thực trạng này, đề xuất của Bộ Tài chính áp dụng thuế suất 20% trên phần lợi nhuận (bằng doanh thu trừ tổng chi phí) nếu xác định được đầy đủ thông tin, hoặc giữ mức thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng nếu không xác định được chi phí là hợp lý. Cách tiếp cận này giúp dần tiệm cận bản chất thuế thu nhập cá nhân, đồng thời phù hợp điều kiện quản lý thuế hiện nay ở Việt Nam.
Tuy nhiên bên cạnh đổi mới phương pháp tính thuế, cần xem xét điều chỉnh thuế suất. Nếu áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng thì nên giảm thuế suất từ 2% xuống thấp hơn 1%, hoặc xác định biểu thuế suất lũy tiến theo giá trị bất động sản để giảm gánh nặng tài chính cho người dân.
Khi xây dựng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, cần đảm bảo nguyên tắc công bằng, hợp lý, cân đối giữa yêu cầu quản lý thuế của Nhà nước và khả năng thực tế của người dân.
