Hà NộiChủ đầu tư chung cư Hà Đô Parkview khẳng định hai tầng hầm trông giữ ôtô là của mình, không gồm trong giá bán nhà; còn Ban quản trị phản đối.
TAND Hà Nội vừa ban hành bản án phúc thẩm vụ kiện dân sự tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng trong tòa nhà chung cư. Nguyên đơn là Công ty Cổ phần tập đoàn Hà Đô. Bị đơn là Ban quản trị Tòa nhà Chung cư Hà Đô Park View tại Cầu Giấy.
Theo trình bày của nguyên đơn, năm 2015, cư dân bắt đầu về ở tại chung cư 34 tầng này, khu vực để xe hai bánh tại tầng hầm rộng 1.800 m2. Riêng khu vực để ôtô tại 2 hầm rộng 4.200 m2 thuộc quyền sở hữu riêng của công ty, không phân bổ chi phí đầu tư vào giá bán căn hộ. Tài sản này công ty giữ lại, không bán, thể hiện trên báo cáo tài chính đã kiểm toán.
Quyền sở hữu riêng khu vực để ôtô đã được công ty và cư dân thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ và các phụ lục, biên bản nghiệm thu và bàn giao căn hộ, phù hợp quy định luật pháp. Tháng 12/2017, tại Biên bản bàn giao, Ban quản trị chung cư đã ký nhận bàn giao hiện trạng tòa nhà, hồ sơ pháp lý và hoàn công. Công ty không bàn giao hai hầm để ôtô vì đã thống nhất đây là tài sản sở hữu riêng.
Tòa nhà được quản lý và vận hành bởi công ty con của tập đoàn Hà Đô, cũng là đơn vị trông giữ ôtô cho cư dân. Tại Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành Ban quản trị đã ký, thể hiện và công nhận toàn bộ doanh thu trông gửi xe là của công ty. Chi phí bảo trì hầm dựa theo diện tích sở hữu, công ty chịu 70%, cư dân 30%.
Từ các căn cứ pháp lý trên, nguyên đơn cho rằng có toàn quyền với khu vực để ôtô.
Cả Ban quản trị và chủ đầu tư đều cho rằng mình có quyền với khu vực để ôtô tại hầm chung cư. Ảnh: Thanh Lam
Nguyên đơn cho rằng Ban quản trị nhiệm kỳ 2024-2027 “cố tình thay đổi” các cam kết đã ký, dẫn tới sự bất ổn về an ninh trật tự của tòa nhà. Từ tháng 12/2024, Ban quản trị đăng số tài khoản của mình lên Facebook vận động cư dân đóng phí trông giữ xe vào đó…
Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu được công nhận quyền sở hữu với gần 4.200 m2 khu hầm gửi ôtô; buộc Ban quản trị chấm dứt hành vi xâm phạm và hoàn trả 62 triệu đồng phí gửi xe đã thu.
Theo bản án, Ban quản trị trình bày, pháp luật quy định nơi để xe bao gồm tầng hầm để xe ôtô là phần sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Theo Luật Nhà ở 2005, các phần không thuộc sở hữu riêng của căn hộ trong nhà chung cư (bao gồm nơi để xe) được xác định là phần sở hữu chung của các cư dân.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, công ty xác định phần sở hữu chung bao gồm các phần diện tích chung, bao gồm nơi để xe tại tầng hầm. Hợp đồng cũng quy định, công ty được toàn quyền sở hữu, quản lý, khai thác, kinh doanh các diện tích không thuộc sở hữu chung, không thuộc phần diện tích đã bán cho cư dân.
Bị đơn khẳng định toàn bộ nơi để xe tại hai tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, không thuộc quản lý của công ty. Ban quản trị vì thế cho rằng yêu cầu hoàn trả lại 62 triệu đồng đã thu phí trông giữ ôtô là không có căn cứ.
Họ cũng cáo buộc chủ đầu tư chiếm dụng tài sản chung trái pháp luật khi khai thác khu vực để ôtô tại tầng hầm và thu phí mà không bàn giao tài sản này cho Ban quản trị. Chủ đầu tư không có quyền khai thác 2 tầng hầm này, vì thế phải chấm dứt hành vi chiếm dụng tài sản chung trái pháp luật.
Bị đơn đề nghị tòa bác mọi yêu cầu khởi kiện.
Chung cư Hà Đô Parkview tại quận Cầu Giấy, tổng 34 tầng, sau 10 năm vận hành nảy sinh các tranh chấp khu vực hầm để ôtô – vấn đề khá phổ biến của các chung cư hiện nay. Ảnh: Thanh Lam
Trong phán quyết sơ thẩm hồi tháng 4, TAND quận Cầu Giấy chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Theo đó, tòa xác định và công nhận diện tích khu vực để ôtô tại tầng hầm B1 và B2 của chung cư Hà Đô Park View thuộc quyền sở hữu riêng của nguyên đơn.
Tòa cũng buộc bị đơn, Ban quản trị chung cư phải có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn 62 triệu đồng, là số tiền trông giữ ôtô tại tầng hầm tháng 12/2024.
Ban quản trị kháng cáo toàn bộ bản án. Tại phiên phúc thẩm mở đầu tháng 8, bị đơn cho rằng luật quy định việc chủ đầu tư giữ lại diện tích để xe tại tầng hầm phải được ghi rõ trong hợp đồng. Song trong các hợp đồng mua bán giữa công ty và cư dân không hề ghi nhận diện tích tầng hầm để xe thuộc sở hữu riêng của công ty.
Ban quản trị bác tuyên bố của chủ đầu tư rằng không phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào giá bán căn hộ. Theo họ, trong công văn trả lời về công tác bàn giao quản lý tòa nhà chung cư, giá trị phần diện tích tầng hầm có nguyên giá là gần 17 tỷ đồng. Trong khi giá trị thực tế, theo Ban quản trị, phải khoảng 75 tỷ đồng.
Bị đơn cho rằng công ty không có chứng cứ về việc phần diện tích này được giữ lại, không bán và không phân bổ chi phí vào giá căn hộ, không có giấy chứng nhận quyền với diện tích này; không có Hồ sơ phê duyệt dự án, thiết kế hoặc quyết định hành chính nào xác định tầng hầm là tài sản riêng của chủ đầu tư.
Do vậy, Ban quản trị nêu quan điểm có đủ cơ sở để khẳng định công ty đã phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào giá bán cho các chủ sở hữu nhà chung cư tại thời điểm năm 2013.
“Bản án sơ thẩm đã căn cứ vào bản vẽ do công ty tự lập, tự chia diện tích chung – riêng, có chữ ký nhưng không có con dấu của Ban quản trị để làm cơ sở khẳng định rằng cư dân đã thống nhất việc thỏa thuận chung, riêng là hoàn toàn trái quy định của pháp luật”, bị đơn nêu quan điểm và đề nghị hủy án sơ thẩm.
Trong khi đó, nguyên đơn bảo toàn quan điểm, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của Ban quản trị, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Tòa phúc thẩm đánh giá, theo Nghị định 71/2010, phần sở hữu chung trong nhà chung cư thể hiện khu vực để ôtô phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng, nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hay riêng.
“Như vậy diện tích tầng hầm để ôtô sẽ phải do chủ đầu tư quyết định là thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng”, tòa nêu.
Căn cứ báo cáo tài chính các năm, văn bản giải trình của công ty đều thể hiện giá trị tầng hầm đã hạch toán là bất động sản đầu tư và là tài sản công ty giữ lại không bán và không phân bổ vào giá bán căn hộ. Do vậy công ty có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án xác định diện tích để ôtô tại tầng hầm là thuộc sở hữu của mình.
Tòa thấy rằng, Báo cáo tài chính của Công ty được niêm yết, đăng công khai và có giá trị pháp lý. Ban quản trị không có bất kỳ tài liệu chứng cứ nào chứng minh giá trị tầng hầm để ôtô đã được công ty phân bổ vào giá bán căn hộ và thuộc sở hữu chung.
Việc trông giữ và thu phí khu vực này, do đó, cũng là quyền của chủ đầu tư. Do vậy việc Ban quản trị kêu gọi các cư dân nộp tiền trông giữ ôtô vào tài khoản của mình là không đúng. “Ban quản trị không tiến hành trông giữ xe nhưng lại giữ số tiền trông giữ là không đúng, vì công ty con vẫn là đơn vị đang trực tiếp trông giữ theo ủy quyền của chủ đầu tư, do vậy phí trông giữ ôtô phải trả cho nguyên đơn”, bản án nêu.
HĐXX cấp phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của Ban quản trị, giữ nguyên án sơ thẩm. Bên thua kiện phải nộp 124 triệu đồng án phí.
Thanh Lam