Tòa cho rằng giấy chứng nhận được cấp cho chủ đầu tư đối với khu đất thương mại dịch vụ thuộc dự án Sài Gòn Gateway là đúng pháp luật, nên bác yêu cầu của cư dân.
Quan điểm được nêu trong bản án sơ thẩm lần 2 do TAND TP HCM vừa tống đạt cho người khởi kiện là bà Lưu, 43 tuổi; bên bị kiện là Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), cùng các bên liên quan.
Phần diện tích trong khung đỏ được Sở Tài nguyên môi trường tách sổ riêng cho chủ đầu tư hiện đã bán cho chủ đầu tư khác. Ảnh: Bình Nguyên
Cư dân: Cấp sổ riêng cho chủ đầu tư làm mất lối đi chung
Nội dung vụ án thể hiện, năm 2018, bà Lưu ký hợp đồng mua căn hộ chung cư Saigon Gateway của Công ty cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land (Công ty Hiệp Phú Land). Dự án Khu căn hộ Saigon Gateway được các sở ngành chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng trên phần đất có diện tích hơn 14.300 m2. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 là sau khi trừ đi lộ giới diện tích xây dựng 13.300 m2.
Bà Lưu cho biết đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được công ty bàn giao nhà một năm sau đó, nhưng đến nay căn hộ của bà cũng như các cư dân khác chưa được cấp giấy chứng nhận. Quá trình tìm hiểu, bà và các cư dân biết ngày 6/5/2019 Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã cấp lại giấy chứng nhận cho chủ đầu tư trên phần đất của dự án và tách thành hai sổ. Như vậy, Công ty Hiệp Phú Land được sử dụng riêng đối với toàn bộ khu đất, trong đó diện tích đất xây dựng chung cư là hơn 8.300 m2 và diện tích đất thương mại dịch vụ hơn 5.000 m2.
Theo bà Lưu, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp giấy chứng nhận cho Công ty Hiệp Phú Land sử dụng riêng phần đất thương mại dịch vụ lên tới hơn 5.000 m2 là trái quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà cũng như cư dân tại đây. Bởi phần đất trên bao gồm cả đất thuộc cổng chính đi vào chung cư, phần lớn đất giao thông nội bộ, đất cây xanh mà lẽ ra “thuộc quyền sử dụng chung của những người mua nhà tại chung cư”.
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp sổ riêng cho chủ đầu tư là ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi quyền sở hữu chung của cư dân đối với phần lối đi cổng chính. Trong khi đó, chung cư Saigon Gateway hiện chỉ có cổng ra vào duy nhất là cổng chính đi ra đường Xa lộ Hà Nội (nay là đường Võ Nguyên Giáp). Việc chủ đầu tư được sử dụng riêng phần đất nói trên, khiến toàn bộ cư dân phải đi nhờ trên đất của chủ đầu tư. Trên thực tế, chủ đầu tư đã nhiều lần yêu cầu Ban quản trị, cư dân dời cổng bảo vệ, bàn giao phần đất cho chủ đầu tư để thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng khu đất này cho đối tác.
Bà Lưu và gần 100 cư dân khác từng gửi văn bản kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư năm 2019, nhưng không được phản hồi. Do đó, bà kiện Sở này ra tòa, đề nghị hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng (năm 2019) cấp lại cho chủ đầu tư.
Tháng 4/2024, TAND TP HCM xử sơ thẩm lần đầu, bác yêu cầu khởi kiện của bà Lưu vì cho rằng không có căn cứ.
Lối cổng chính vào khu chung cư Saigon Gateway kết nối với đường Xa lộ Hà Nội. Ảnh: Như Quỳnh
Tòa phúc thẩm: Cư dân có căn cứ
Xử phúc thẩm một năm trước, TAND Cấp cao tại TP HCM (nay là Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP HCM) đánh giá việc bà Lưu kiện Sở Tài nguyên và Môi trường về việc cấp 2 sổ hồng cho chủ đầu tư trong cùng dự án “làm mất lối đi chung” của cư dân là có căn cứ nên tuyên hủy bản án sơ thẩm lần đầu , chuyển hồ sơ cho TAND TP HCM xử lại theo đúng quy định của pháp luật.
Tại phiên phúc thẩm, bà Lưu và Sở Tài nguyên Môi trường giữ nguyên quan điểm như trình bày trước đó. Được triệu tập tham gia phiên xử sơ thẩm lần hai, đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền chức năng của mình nên không có ý kiến.
Phía chủ đầu tư cho rằng, theo kế hoạch được duyệt, khu thương mại dịch vụ và khu chung cư cao tầng là hai khối có mục đích sử dụng khác nhau. Theo Luật Đất đai khu nhà ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài còn khi thương mại có thời hạn sử dụng không quá 50 năm và nghĩa vụ tài chính khác nhau. Để đảm bảo minh bạch trong quá trình quản lý tài sản và kinh doanh dự án, chủ đầu tư đã đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường cấp tách hai sổ khác nhau. Việc này là phù hợp với quy định của pháp luật.
Về phần lối đi của khu chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định tuyến đường dự phóng ở khu vực Đông Bắc dự án Sài Gòn Gateway hiện chưa được đầu tư xây dựng, nên các hộ dân đang sử dụng chung lối đi với khu thương mại. Cơ quan này đã yêu cầu Công ty Hiệp Phú Land nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu thương mại dịch vụ (5.000 m2) để cập nhật phần lối đi chung.
Theo HĐXX, lời trình bày của bà Lưu cho rằng việc cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư gây ảnh hưởng đến lối đi của cư dân là có căn cứ. Khu chung cư và khu thương mại dịch vụ trong dự án cùng sử dụng một lối đi, song phần diện tích này lại nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Công ty Hiệp Phú Land. Việc này không phù hợp quy định pháp luật và chưa đảm bảo quyền lợi của cư dân, nên tòa chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lưu, tuyên hủy nội dung cập nhật phần lối đi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu thương mại dịch vụ.
Tòa sơ thẩm bảo lưu quan điểm
Trong bản án sơ thẩm lần 2, TAND TP HCM cho rằng, hồ sơ thể hiện diện tích toàn dự án Sài Gòn Gateway là 14.388 m2, gồm hơn 1.000 m2 đường dự phóng phía Đông Bắc, hơn 8.300 m2 khu chung cư (nhà ở) và 5.000 m2 khu thương mại dịch vụ. Dự án được Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP HCM chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình gồm hai khối: nhà ở chung cư và thương mại – văn phòng.
Tại tòa, người bị kiện và chủ đầu tư viện dẫn Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản, cho rằng chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án để tiếp tục kinh doanh. Vì vậy, người sử dụng đất có thể đề nghị tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu phù hợp với mục đích sử dụng và không ảnh hưởng đến quy hoạch chung.
Căn cứ Điều 3 Nghị định 43/2014 của Chính phủ, HĐXX xác định việc Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi giấy chứng nhận cũ của dự án, cấp tách thành hai giấy chứng nhận mới – gồm khu chung cư hơn 8.300 m2 và khu thương mại – văn phòng hơn 5.000 m2 – là đúng quy định, không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân khu chung cư Gateway.
Việc bà Lưu khởi kiện, cho rằng việc cấp tách hai sổ riêng cho chủ đầu tư chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai, bị tòa nhận định là không có căn cứ. Bà chỉ có quyền liên quan đến phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Do đó, tòa bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Lưu về việc hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và khôi phục giấy chứng nhận cũ của toàn dự án.
Người khởi kiện: Bản án tuyên mâu thuẫn
Không đồng ý với phán quyết của bản án sơ thẩm lần hai, bà Lưu tiếp tục kháng cáo. Bà cho rằng, phán quyết của tòa chưa áp dụng đúng quy định của pháp luật. Việc tách thửa của Sở Tài nguyên Môi trường là vi phạm quy định về Luật Đất đai và Luật Xây dựng, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sử dụng lối đi chung của những người mua nhà tại dự án. Người dân bị mất quyền sử dụng lối đi chung từ cổng chính (lối đi duy nhất hiện nay).
Theo bà Lưu, tòa bác yêu cầu khởi kiện về việc hủy giấy chứng nhận cấp riêng cho chủ đầu tư, đồng thời ghi nhận việc cập nhật lối đi chung của cư dân trên phần đất thương mại cấp cho chủ đầu tư, là không đảm bảo quyền lợi của cư dân.
“Như vậy, với phán quyết hiện nay của tòa, cư dân chúng tôi đang bị mất quyền sử dụng đối với lối đi duy nhất”, bà Lưu nêu quan điểm.
Hải Duyên