Giá trúng đấu giá đất khu đất thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (cũ) khu vực Hoài Đức, TP Hà Nội bị đẩy lên 133 triệu đồng/m2 – Ảnh: BẢO NGỌC
Trước tình trạng một số tổ chức, cá nhân lợi dụng hoạt động đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá…, các chuyên gia cho rằng ngoài việc tăng tiền cọc, cấm tham gia đấu giá với người bỏ cọc, cần bổ sung điều kiện để loại bỏ từ đầu những tổ chức, cá nhân không đủ năng lực.
Trong dự thảo nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai, đang được đưa ra lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, Bộ Tư pháp đề xuất quy định cá nhân trúng đấu giá đất nhưng bỏ cọc, không nộp tiền đất, dẫn đến bị hủy kết quả đấu giá sẽ bị cấm tham gia hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 2 – 5 năm với trường hợp trúng đấu giá đất nhưng không nộp tiền đất.
Tăng chế tài với người bỏ cọc
Ngoài ra người trúng đấu giá đất nộp không đầy đủ tiền đất sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm.
Người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, không nộp tiền đất sau khi trúng đấu giá, dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy sẽ không được nhận lại khoản tiền cọc và phải bồi thường thiệt hại, gồm chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá.
Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc tràn lan trong đấu giá đất thời gian qua, Bộ Tư pháp cũng đề xuất nâng mức cọc đấu giá đất lên ngưỡng tối thiểu là 20%, tối đa là 50% giá khởi điểm.
Trước đó, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản, cá nhân đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền cọc tối thiểu là 5%, tối đa là 20% giá khởi điểm, còn với tổ chức tham gia đấu giá đất phải nộp tiền cọc tối thiểu 10%, tối đa là 20% giá khởi điểm.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về các đề xuất chấn chỉnh hoạt động đấu giá đất đang được Bộ Tư pháp đề xuất, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết ngoài các biện pháp nêu trên, còn có nhiều giải pháp để kiểm soát tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để gây nhiễu, làm giá đất trên thị trường.
Trước tiên cần đưa ra các điều kiện tham gia các cuộc đấu giá đất chặt chẽ hơn với các tổ chức cá nhân. Ví dụ như bổ sung điều kiện tài chính với người tham gia đấu giá, kiểm soát dữ liệu của người tham gia đấu giá để tránh tình trạng một người đứng tên nhiều bộ hồ sơ đấu giá và nâng mức giá khởi điểm đấu giá đất lên gần với giá thị trường.
“Như vậy sẽ hạn chế những người không có nhu cầu thực, tham gia đấu giá với mục đích lướt sóng, sau đó bán suất kiếm lời, trường hợp không bán được suất thì họ chấp nhận bỏ cọc và không nộp tiền đất”, ông Khánh nói.
Cò đất hoạt động ngay sau phiên đấu giá đất tại thôn Thanh Thần, Thanh Oai, TP Hà Nội – Ảnh: BẢO NGỌC
Đưa đất đến tay người có nhu cầu thực
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật Hà Nội, cho rằng khâu tổ chức đấu giá đất thời gian qua phát sinh hệ lụy không mong muốn là người tham gia đấu giá đất lợi dụng hoạt động đấu giá để đẩy giá, nâng giá đất lên quá cao.
Việc đẩy giá này, theo ông Tuyến, là nhằm xác lập mặt bằng giá đất mới, cao hơn nhiều lần giá trị thật để đẩy giá đất khu vực xung quanh đã được giới đầu cơ thu gom.
Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng bỏ giá cao bất ngờ, trúng đấu giá với giá sốc, kinh hoàng, sau đó người trúng đấu giá bỏ cọc, không nộp tiền đất, làm méo mó thị trường đất đai, gây tâm lý hoang mang trong xã hội. Điều này cũng làm phát sinh hệ lụy tiêu cực về kinh tế – xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản.
Theo ông Tuyến, nguyên nhân một phần do chế tài với người trúng đấu giá đất, bỏ cọc, không nộp tiền đất còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe. Để bình ổn giá nhà đất, ngăn chặn từ xa tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đai thì việc tăng chế tài với hoạt động đấu giá đất. Việc nâng tiền cọc lên sẽ buộc các tổ chức, cá nhân khi tham gia đấu giá phải cân nhắc, tính toán kỹ hơn. “Tiền cọc đấu giá đất lớn hơn sẽ ràng buộc trách nhiệm cao hơn của người tham gia đấu giá”, ông Tuyến nói.
Một số chuyên gia đất đai cũng chung nhận định rằng việc cấm tham gia hoạt động đấu giá đất từ 6 tháng đến 5 năm với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, không nộp tiền đất là rất cần thiết để ngăn chặn từ xa tình trạng đi đấu giá đất để phá đám.
Nên áp mức 50% với những khu đất có giá khởi điểm thấp
Theo ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản, do mức cọc và giá khởi điểm đấu giá đất thời gian qua quá thấp, nhiều người dù không đủ năng lực tài chính vẫn góp tiền cọc, rủ nhau tham gia các cuộc đấu giá đất, nhưng khi trúng đấu giá đất họ lập tức bán, sang nhượng cho người khác để kiếm lời. Việc tăng tiền cọc đấu giá đất 20 – 50% giá khởi điểm là rất cần thiết để hạn chế tình trạng một số cò đất lướt sóng, gây nhiễu trong các cuộc đấu giá.
Mức cọc 20% giá khởi điểm nên áp dụng mới những lô đất có giá trị cao, còn mức cọc 50% giá khởi điểm nên áp dụng với các khu vực vùng ven, có giá khởi điểm đấu giá thấp.
Phải có hình phạt bổ sung về tài chính mới đủ sức răn đe
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng việc Bộ Tư pháp đề xuất các giải pháp nhằm ngăn chặn các tổ chức, cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc là rất cần thiết, nhất là trong thực tế có nhiều người lợi dụng hoạt động đấu giá đất để đầu cơ, thổi giá đất.
Tuy nhiên, theo ông Châu, việc cấm tham gia đấu giá có thời hạn với các trường hợp bỏ cọc sẽ khó khả thi nếu không có biện pháp kiểm soát thật chặt bởi các tổ chức, cá nhân có nhờ đứng tên hoặc liên kết với các tổ chức, cá nhân khác để tham gia đấu giá. Trong khi đó quy định bồi thường các chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác cũng không đáng kể so với khoản lợi mà các tổ chức, cá nhân này thu được khi thổi giá đất.
“Do vậy ngoài các giải pháp được Bộ Tư pháp đề xuất, cần bổ sung thêm chế tài về mặt tài chính khác mới đủ sức răn đe. Chẳng hạn có thể buộc người bỏ cọc phải nộp bổ sung một khoản tiền theo tỉ lệ nhất định với mức giá đã bỏ thầu. Như vậy khi người đấu giá đẩy giá lên càng cao, số tiền nộp phạt bổ sung càng lớn”, ông Châu gợi ý.