Bất cập tiền đất bổ sung: Trăm dâu đổ đầu người mua nhà

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều chuyên gia đã đồng loạt lên tiếng đề nghị sửa đổi nghị định 103, loại bỏ quy định thu tiền đất bổ sung vì lỗi không thuộc về doanh nghiệp, không thể buộc doanh nghiệp “chịu phạt” – đóng tiền bổ sung, mà cuối cùng là đổ lên đầu người mua nhà.

* LS Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia về bất động sản):

Doanh nghiệp thiệt đơn thiệt kép, lại chịu phạt oan

Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, theo nghị định 103, đang tồn tại bất cập và không công bằng với người sử dụng đất, khi việc chậm trễ xác định giá đất là của cơ quan công quyền nhưng chủ đầu tư lại phải nộp thêm tiền.

Trong thực tế hoạt động định giá đất, từ khâu lựa chọn đơn vị tư vấn, lập chứng thư định giá, tổ chức thẩm định, ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… đều do các cơ quan nhà nước, công chức nhà nước đảm nhiệm.

Về nguyên tắc, các chủ đầu tư không được quyền tham gia vào quá trình định giá đất nên cũng không phải chủ thể chịu ràng buộc trách nhiệm bởi việc chậm trễ trong khâu định giá đất.

Pháp luật về đất đai cũng quy định đã rõ thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan nhà nước có quyết định trao quyền sử dụng đất. Việc chậm xác định giá đất thuộc trách nhiệm của các cơ quan, công chức nhà nước.

Bởi vậy việc nghị định 103 buộc người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất tính bằng mức thu rất cao, 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp là chưa đảm bảo tính công bằng và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Việc cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất khiến chủ đầu tư không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án, không thể thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Điển hình là việc doanh nghiệp bị chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể đưa đất đai vào giao dịch (gồm thế chấp đất, thế chấp dự án để vay vốn đầu tư và kinh doanh sản phẩm).

Chủ đầu tư lẽ ra cần được xác định là chủ thể bị thiệt hại khi cơ quan có thẩm quyền chậm trễ định giá nhất nhưng nghị định 103 lại yêu cầu chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền có bản chất giống như tiền phạt là chưa thực sự hợp lý.

* LS Phạm Anh Tuấn (Đoàn luật sư Hà Nội):

Lỗi của cơ quan chức năng, sao bắt doanh nghiệp nộp phạt?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, trách nhiệm xác định giá đất là của cơ quan quản lý nhà nước.

Doanh nghiệp không có quyền can thiệp, tác động liên quan tới thời điểm xác định giá đất. Nên việc chậm xác định giá đất, tiền thuê đất, dù là nguyên nhân khách quan hay nguyên nhân chủ quan, đều thuộc về cơ quan quản lý nhà nước.

Lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, cơ quan nhà nước phải phân định trách nhiệm chứ không thể đẩy trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chịu.

Khi doanh nghiệp chưa được xác định giá đất, tiền thuê đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, về nguyên tắc doanh nghiệp chưa có quyền đối với đất, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thực hiện được việc huy động vốn từ đất.

Nên bắt doanh nghiệp chịu một phần trách nhiệm tài chính là không hợp lý, trừ khi chứng minh được doanh nghiệp có lỗi dẫn đến việc chậm xác định giá đất.

Trong khi đó có những dự án bất động sản tại TP.HCM được giao đất cả chục năm nhưng chưa xong công tác định giá đất, chưa xác định được tiền sử dụng đất nên nếu tính lãi 5,4%/năm đối với quãng thời gian chậm nộp tiền sử dụng đất (tính từ thời điểm giao đất), chi phí doanh nghiệp phải nộp là rất lớn.

Tất cả những chi phí này đều được doanh nghiệp tính vào giá thành sản phẩm, nên chính người mua nhà sẽ lãnh đủ dù lỗi của cơ quan chức năng.

* Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa):

Cần có quy định chế tài việc chậm xác định giá đất

Việc buộc chủ đầu tư nộp bổ sung bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, mà nguyên nhân là do cơ quan chức năng chậm quyết định giá đất, là điều rất vô lý.

Có thể nói quy định này vô hình trung tạo điều kiện cho cán bộ thừa hành có cơ hội, nhũng nhiễu chủ đầu tư.

Bởi không loại trừ trường hợp cán bộ có thẩm quyền yêu cầu chủ đầu tư phải “chung chi” để được tổ chức xác định tiền sử dụng đất sớm, nếu không muốn phải nộp bổ sung thêm số tiền khá lớn.

Do đó theo tôi lẽ ra cần có quy định xử phạt, chế tài những cán bộ chịu trách nhiệm tổ chức xác định giá đất nhưng đã chậm thực hiện, chậm ra quyết định về giá đất.

Trong thực tế, việc cơ quan chức năng chậm ra quyết định giá đất không những không đem lại lợi ích gì mà còn gây thiệt hại cho doanh nghiệp, vì tiền sử dụng đất thường có xu hướng tăng qua các năm, chưa kể Nhà nước cũng không thu được số tiền đất này theo kế hoạch để phục vụ cho các mục đích đầu tư khác.

Điều quan trọng là mọi chi phí đều sẽ đổ lên giá nhà, người mua nhà sẽ phải chịu các khoản tiền đội lên này. Nếu định giá sớm, tính xong tiền đất sớm, doanh nghiệp sẽ sớm xong thủ tục và mở bán, giá nhà sẽ mềm hơn.

Nếu chậm định giá, tiền đất đội lên, chi phí tài chính cao hơn, lãi vay đậm hơn, đương nhiên doanh nghiệp sẽ phải bán với mức giá nhà cao hơn nhiều. Do đó chính sách cần phải có sự minh bạch và sòng phẳng, không thể bắt doanh nghiệp “chịu phạt”, mà cuối cùng là người dân lãnh đủ dù lỗi không của cơ quan chức năng.

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Cần sớm sửa đổi quy định bất cập này

Việc sửa đổi nghị định 103 là hết sức cần thiết. Nếu lỗi không phải của doanh nghiệp, về nguyên tắc, sẽ không bị xử phạt với số tiền chậm nộp, điều này thể hiện tinh thần Nhà nước phục vụ.

Giả sử doanh nghiệp không có năng lực tài chính hoặc do lỗi chủ quan khác không thực hiện được nghĩa vụ tài chính của mình, việc xử phạt là đúng.

Tuy nhiên nếu trường hợp lỗi do cơ quan nhà nước hoặc khách quan làm gián đoạn quy trình thủ tục hành chính bình thường hoặc trường hợp dịch bệnh, sự kiện bất khả kháng, cần có sự chia sẻ bởi doanh nghiệp cũng chịu thiệt hại nặng nề.

Nếu doanh nghiệp không có lỗi, không thể buộc doanh nghiệp phải nộp tiền bổ sung 5,4%/năm (thực chất là tiền lãi trên số tiền chưa nộp), gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo tôi, tiền phạt chậm nộp phải được tính từ ngày cơ quan thuế phát hành thông báo số tiền đất phải đóng. Việc cơ quan nhà nước chưa xong khâu định giá, chưa công bố hoặc chậm công bố số tiền sử dụng đất, sau đó lại yêu cầu doanh nghiệp “nộp phạt” ngược trở lại từ thời điểm trước là không phù hợp.

Do đó cần xem xét sửa đổi quy định này để xác định rõ trường hợp lỗi thuộc về cơ quan nhà nước hay doanh nghiệp, nếu lỗi thuộc về cơ quan nhà nước, không buộc doanh nghiệp phải nộp tiền bổ sung.

* PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (trưởng khoa pháp luật kinh tế Trường ĐH Luật Hà Nội):

Nên giao tư nhân định giá đất, tăng hậu kiểm

Theo quy định của pháp luật, giao đất từ thời điểm nào sẽ tính tiền từ thời điểm đó. Việc thu hồi đất của dân cũng vậy, thu hồi thời điểm nào, tính tiền từ thời điểm đó.

Nhưng ở đây, việc nộp chậm là do cơ quan quản lý nhà nước xác định giá đất chậm nên không thể bắt doanh nghiệp họ chịu khoản lãi 5,4%/năm.

Cần xem xét lại quy định này vì cơ quan quản lý không định giá đất, doanh nghiệp không thể biết mình phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Quy định doanh nghiệp nộp khoản lãi 5,4% trong khi lỗi không thuộc về doanh nghiệp là cách làm không đúng tinh thần nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, hướng tới tháo gỡ các điểm nghẽn cho doanh nghiệp.

Lâu nay khâu định giá đất có nhiều vướng mắc, doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian, chi phí vì khâu này chỉ do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện.

Để giảm áp lực cho cơ quan nhà nước, giảm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp, cần đẩy mạnh chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Nên giao cho các doanh nghiệp, tổ chức đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan nhà nước chỉ đứng ra thu tiền.

Nếu có nghi vấn, tiến hành hậu kiểm, phát hiện vi phạm, gây thất thoát ngân sách thì xử lý nghiêm các bên liên quan.