Cư dân đã nhận nhà ở hàng chục năm nhưng chưa có sổ đỏ – Ảnh: Đ.C.
Dự án khu nhà ở Phú Gia Compound (liên quan vụ án Phan Văn Anh Vũ – Vũ “nhôm”) giữa trung tâm Đà Nẵng đang có 127 hộ dân sinh sống. Trong khi đó, thời điểm xác định giá đất tại dự án sau nhiều tranh cãi vẫn chưa đến hồi kết.
Mòn mỏi chờ sổ trong ngôi nhà chục tỉ
Dự án khu nhà ở Phú Gia Compound tọa lạc ở trung tâm Đà Nẵng. Dù dự án trước đây từng được giới thiệu là “cao cấp” nhưng nhiều năm qua người dân ở đây phải mòn mỏi chờ sổ đỏ dù đã có nhiều đơn thư gửi đi.
Là một trong những người về sinh sống sớm nhất tại Phú Gia Compound, ông Nguyễn Văn Phúc cho biết thời điểm đó giá mỗi căn nhà tại đây từ 7,4 tỉ đến hơn 8 tỉ đồng, chưa kể chi phí đầu tư hoàn thiện. Vậy nhưng sau khi về đây, người dân phải sống như cảnh ở “chui” trong chính ngôi nhà mà mình đã bỏ tiền ra mua.
“Vì chưa được cấp sổ đỏ nên người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện các hợp đồng điện, nước sinh hoạt…bởi không thể trực tiếp ký hợp đồng với công ty điện, nước mà phải qua đơn vị khác” – ông Phúc cho hay.
Còn ông Phạm Văn Vinh, người dân ở đây, cho biết thêm việc chậm trễ cấp sổ đỏ khiến nhiều gia đình muốn giao dịch, thế chấp nhà… để làm ăn cũng không thể thực hiện được. “Chúng tôi mong muốn chính quyền, cơ quan chức năng tiến hành việc xác định giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sớm triển khai việc cấp sổ đỏ vì tình trạng này đã kéo dài nhiều năm trời” – ông Vinh kiến nghị.
Dự án khu nhà ở Phú Gia Compound được thiết kế dạng nhà phố thương mại và nhà phố vườn khép kín, gồm ba block với 137 căn nhà. Trong đó có 10 căn nhà phố thương mại mặt tiền đường Ông Ích Khiêm và 127 căn nhà phố vườn.
Thời điểm xác định giá đất là năm nào?
Mới đây Sở Nông nghiệp và Môi trường Đà Nẵng thông báo mời tham gia gói thầu tư vấn xác định giá đất dự án khu nhà ở Phú Gia để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở.
Theo đó xác định giá đất dự án để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở tại thời điểm tháng 1-2017.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường Đà Nẵng cho biết đang mời tư vấn để tạm tính xác định giá đất theo một số phương án rồi tổng hợp, báo cáo thành phố xem xét và hiện vẫn “chưa chốt”.
Việc tranh cãi về thời điểm xác định giá đất tại dự án trên vẫn chưa có hồi kết.
Ngày 9-1-2017, Đà Nẵng có quyết định cho phép Công ty TNHH Phú Gia Compound chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất tại địa chỉ 126 Ông Ích Khiêm (phường Tam Thuận, quận Thanh Khê) có diện tích 20.023m2, cụ thể: chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị với diện tích 13.096m2; phần diện tích đất cây xanh kết hợp nhà sinh hoạt cộng đồng sử dụng cho mục đích chung của khu vực là 768m2; phần diện tích đất giao thông, mương kỹ thuật là hơn 6.100m2; sau khi chủ đầu tư thi công xong hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ bàn giao lại cho địa phương quản lý…
Việc ra sổ tại dự án này gặp khó do vướng mắc việc xác định giá đất là năm 2017 hay năm 2019? Vào tháng 1-2020 TAND thành phố Hà Nội có bản án hình sự sơ thẩm số 20, và ngày 12-5-2020 TAND cấp cao tại Hà Nội có bản án phúc thẩm số 158. Theo đó đối với dự án Phú Gia Compound có nội dung: giao cho UBND TP Đà Nẵng cùng các bên liên quan thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho công dân, tránh phát sinh thiệt hại, giữ ổn định về an ninh trật tự.
Năm 2021, chủ đầu tư đã có đơn kiện UBND TP Đà Nẵng, yêu cầu tòa án giải quyết: hủy quyết định 3387 ngày 2-8-2019 của UBND TP Đà Nẵng về việc quy định giá đất cụ thể đối với dự án khu nhà ở Phú Gia; buộc xác định lại giá đất của dự án tính tại thời điểm thành phố ban hành quyết định là ngày 9-1-2017.
Sau đó, Đà Nẵng đã tự hủy bỏ quyết định 3387 ngày 2-8-2019.
Vậy nhưng từ khi hủy bỏ quyết định trên đến nay, việc xác định giá đất tại dự án trên vẫn là một vấn đề nan giải.
Công ty TNHH Phú Gia Compound cho biết thời gian qua đã có nhiều văn bản kiến nghị chính quyền và cơ quan chức năng đề nghị nhanh chóng ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính do chuyển mục đích từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở thay thế cho quyết định 3387 ngày 2-8-2019.
Tuy nhiên đến nay các thủ tục pháp lý và quyết định phê duyệt giá đất vẫn chưa được ban hành. Từ đó đã gây ảnh hưởng rất lớn đến hàng trăm khách hàng tại dự án cũng như doanh nghiệp.
Ảnh hưởng bên thứ ba ngay tình
Luật sư Lê Cao – Đoàn luật sư Đà Nẵng – nhìn nhận những người dân mua nhà tại dự án Phú Gia Compound đã bị ảnh hưởng rất nhiều do là bên thứ ba ngay tình khi mua dự án liên quan đến các vụ án hình sự có liên quan.
Họ đã vào ở từ năm 2017 đến nay. Việc không được cấp sổ đỏ dẫn đến việc bị hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất và các quyền nhân thân đối với địa điểm cư trú mặc dù họ đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính… Cũng theo ông Cao, việc xác định giá đất dự án cần dựa trên lịch sử quá trình cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và trên cơ sở quá trình sử dụng đất thực tế.
Theo Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: “Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Hiện nay, vấn đề này được quy định tại điểm a, khoản 3, điều 155 Luật Đất đai 2024: “Thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định: Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất”.
Trong trường hợp này, Công ty TNHH Phú Gia Compound được UBND thành phố Đà Nẵng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất vào ngày 9-1-2017.
Căn cứ quy định nêu trên thì thời điểm xác định giá đất ở đây được xác định là năm 2017 – thời điểm thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…
