Siết lại việc ‘cho vay để thanh toán tiền cọc’

Đây là khuyến cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 trong văn bản vừa được gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai, đồng thời yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.

Cần có quy trình xử lý, tránh để xảy ra khiếu kiện

Ngoài việc yêu cầu tạm dừng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng đối với văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản (bất động sản) để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, nếu tiếp tục cho vay, các ngân hàng phải xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro. Trong đó, quy trình cho vay cần quy định biện pháp quản lý rủi ro, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Cụ thể, ngân hàng phải cung cấp thông tin, khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khuyến cáo khách hàng tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi thực hiện các giao dịch.

Ngoài ra, ngân hàng phải giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc cho đơn vị tư vấn, môi giới vào nội dung văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự). Hợp đồng cấp tín dụng để đảm bảo số tiền đặt cọc, được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện.

Nhiều rủi ro tranh chấp pháp lý, mất vốn…

Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cũng cho biết thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Nhiều công dân bức xúc cho rằng các ngân hàng thương mại có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng với mục đích nêu trên.

Trong thực tế, TAND Khu vực 7 TP.HCM vừa xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật. Do đó, văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm (quy định tại điều 117, điều 123) của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngày 7-10-2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết văn bản thỏa thuận với khách hàng.

Ngày 10-10, Sở Xây dựng TP.HCM cũng có văn bản yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng…

Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng từng có văn bản yêu cầu các chủ đầu tư trên địa bàn không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ… khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Như vậy, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng đối mặt rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.

Rủi ro thiệt hại tài chính, nguy cơ nợ xấu

Việc ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới để được mua các bất động sản khi chủ đầu tư có đủ điều kiện bán bất động sản theo quy định. Như vậy, mục đích sau cùng của văn bản thỏa thuận hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả triển khai dự án của chủ đầu tư.

Do đó, nếu dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện trong khi trước đó ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân (để đảm bảo đơn vị tư vấn, môi giới có khả năng hoàn trả tiền cọc, tiền phạt khi vi phạm thỏa thuận, cam kết), ngân hàng có thể đối mặt với việc gia tăng phát sinh chi phí, nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi nợ, có nguy cơ thiệt hại tài chính, mất vốn.

Khi ngân hàng cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận, nếu đơn vị môi giới, tư vấn không thể thực hiện đúng theo các cam kết, thỏa thuận và xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện giữa các bên có liên quan, công dân thường sẽ cho rằng ngân hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới phối hợp để lừa dối khách hàng. Trên thực tế, có nhiều dự án không hoàn thành đúng thời hạn, khách hàng sẽ căn cứ vào văn bản thỏa thuận để yêu cầu đơn vị tư vấn, môi giới trả tiền cọc, yêu cầu ngân hàng đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới.

* Ông Nguyễn Hoàng Hải (Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội các nhà Đầu tư tài chính Việt Nam):

Người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ rất nguy hiểm

Việc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng TP.HCM và Đồng Nai dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản lúc này thực sự cần thiết. Điều này hạn chế người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, thậm chí một vài trường hợp còn liều theo kiểu tay “không bắt giặc”, tiềm ẩn rủi ro cho cả người vay vốn cọc mua nhà và các ngân hàng cho vay vốn.

Giá bán bất động sản, giá nhà rất cao nên việc vay nợ nhiều không phù hợp. Trong đầu tư bất động sản, để đảm bảo an toàn đòi hỏi tỉ lệ vốn tự có lên tới 70% giá trị bất động sản. Trường hợp người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ rất nguy hiểm, nếu phải đi vay để trả tiền cọc lại càng rủi ro.

* Ông Nguyễn Quốc Hùng (Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam):

Giảm rủi ro, bảo vệ người vay

Việc yêu cầu các ngân hàng thương mại dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản theo văn bản thỏa thuận là cần thiết, nhằm hạn chế rủi ro cho cả ngân hàng lẫn người đi vay.

Trong thực tế, nhiều trường hợp đã lợi dụng hợp đồng đặt cọc mua nhà để lách luật, huy động vốn khi các dự án nhà ở chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu ngân hàng cho vay trong trường hợp này sẽ rất rủi ro bởi hợp đồng đặt cọc này trái luật. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chưa được huy động vốn từ người mua nhà. Chỉ khi dự án đủ điều kiện bán nhà, được cơ quan quản lý xây dựng địa phương thông báo đủ điều kiện bán nhà mới được huy động vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà.

Nhiều người muốn đặt cọc mua nhà sớm để được hưởng giá rẻ, sau đó lại bán suất mua nhà đó để hưởng chênh lệch giá. Cũng có trường hợp sau khi đặt cọc đẩy giá bán nhà lên để bán kiếm lợi. Điều rất vô lý là người đi mua nhà mà không có đủ tiền cọc, nếu không thanh toán được tiền cọc ,làm sao đủ tiền mua cả căn nhà. Do đó, có thể nói những trường hợp này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.