Vụ ‘khách hàng thoát khoản nợ 5 tỉ’: Đã có một bản án tương tự

Nhưng trước đó vào năm 2024, Tòa án Nhân dân quận Cầu Giấy (Hà Nội) cũng đã tuyên một bản án tương tự. Chỉ khác, nguyên đơn lần này là khách hàng.

Trả gần hết tiền mua căn hộ nhưng dự án vẫn là khu đất trống

Theo hồ sơ vụ án, ngày 28-2-2022 bà Nguyễn Thị Thùy G. được Công ty R. giới thiệu mua căn hộ nghỉ dưỡng tại Phú Quốc do Tập đoàn M.T làm chủ đầu tư.

Để mua căn hộ tại dự án này, ngày 9-3-2022 bà G. đã nhận chuyển nhượng quyền thỏa thuận mua bán (V103) với một cá nhân khác là ông Trương Vũ Th.. 

Tuy nhiên, khi đặt cọc lần đầu tiên (500 triệu đồng) thì bà G. chuyển tiền vào tài khoản Công ty R. (được xác định là công ty môi giới bất động sản cho Tập đoàn M.T). Theo thỏa thuận giữa bà G. và ông Th. thì ông Th. chuyển toàn bộ quyền và nghĩa vụ của mình theo văn bản V103 cho bà G..

Sau khi ký thỏa thuận này, bà G đã chuyển tiền cọc tiếp theo cho Công ty bất động sản S. (gọi tắt là Công ty S.) – đơn vị được chủ đầu tư dự án là Tập đoàn M.T chỉ định làm môi giới và khảo sát nhu cầu khách hàng mua bất động sản.

Sau đó bà G. đã thanh toán năm đợt đặt cọc với số tiền hơn 19 tỉ đồng (trong đó vốn tự có của bà G. là 2,4 tỉ đồng và vay ngân hàng 16,9 tỉ đồng).

Tuy nhiên thông qua cơ quan truyền thông, bà G. được biết một phần của dự án có nguồn gốc là đất quốc phòng nên chủ đầu tư dự án (Tập đoàn M.T) chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai để đủ điều kiện mở bán. 

Đến thời điểm vụ án được đưa ra xét xử, hiện trạng dự án là khu đất trống chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa xây dựng công trình trên đất.

Sau đó nhiều lần bà G. đến gặp và gửi email yêu cầu cung cấp các văn bản pháp lý chứng minh dự án đủ điều kiện để kinh doanh và ký hợp đồng mua bán nhưng Công ty S. không đáp ứng yêu cầu. 

Sau đó Công ty S. gửi email thông báo đơn phương chấm dứt văn bản thỏa thuận và tuyên bố không hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc mà bà G. đã nộp (2,4 tỉ đồng).

Do đó bà G. đã làm đơn khởi kiện Công ty S. ra tòa, yêu cầu hủy toàn bộ các hợp đồng thỏa thuận đặt cọc đã ký với Công ty R., văn bản chuyển nhượng thỏa thuận đặt cọc đã ký với ông Th. (khách hàng đầu tiên của Công ty S.), tuyên hủy hợp đồng tín dụng bà G. đã ký vay với ngân hàng.

Tại tòa, bà G. cho rằng ông Trương Vũ Th. và Công ty S. đã cung cấp thông tin không đầy đủ và đúng sự thật về văn bản thỏa thuận số V103 do ông Th. ký với Công ty S. vào ngày
13-12-2021. Ngoài ra Công ty S. còn cung cấp thông tin không đầy đủ và đúng sự thật về tình trạng pháp lý của dự án.

Công ty môi giới nhưng nhận tiền bán tài sản

Khi tranh tụng tại phiên tòa, đại diện hội đồng xét xử đã làm rõ việc Công ty S. chỉ được Công ty M.T (chủ đầu tư) chỉ định làm đơn vị môi giới, tư vấn giới thiệu sản phẩm bất động sản cho khách hàng nhằm mục đích để khách hàng lựa chọn được sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

Tại phiên tòa, đại diện Công ty S. có đưa ra một văn bản có đóng dấu treo của Công ty M.T có nội dung: “Công ty S. sẽ được thực hiện các công việc tư vấn, tìm kiếm, giới thiệu và môi giới bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh, tiếp thị, giới thiệu, hỗ trợ chủ đầu tư và khách hàng tiến hành các thủ tục liên quan đến mua bất động sản tại dự án”.

Hội đồng xét xử cho rằng trong văn bản này không hề có nội dung nào thể hiện việc chủ đầu tư cho phép Công ty S. tiến hành nhận đặt cọc về tài sản, ghi nhận về giá trị tài sản cũng như nội dung mà các bên đã giao kết với nhau. 

Như vậy là trái với quy định của pháp luật về quyền của chủ thể giao dịch dân sự, đây là hành vi vượt quá phạm vi cho phép của chủ đầu tư tại văn bản nêu trên.

Qua xét hỏi tại phiên tòa thì phía bên bị đơn Công ty S. không đưa ra thêm được bất kỳ một tài liệu chứng cứ nào thể hiện bị đơn có quyền thực hiện việc giao dịch hợp đồng nhận cọc và nhận cọc, cũng như không có văn bản ủy quyền nào từ phía chủ đầu tư cho Công ty S. được quyền ra văn bản mời bà G. đến để ký hợp đồng mua bán.

Như vậy về tư cách để ký nhận tiền đặt cọc cũng như ký giao dịch đặt cọc của Công ty S. là trái quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tại thời điểm Công ty S. thông báo cho bà G. để ký hợp đồng thì cần được hiểu là dự án đã đủ các điều kiện để mở bán. 

Tuy nhiên tại phiên tòa thì đại diện của Công ty S. cũng không trình bày được bất kỳ một văn bản mang tính pháp lý nào chứng minh tại thời điểm ban hành thông báo cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào tháng 12-2022 thì chủ đầu tư dự án này đã có đủ điều kiện để mở bán.

Các giao dịch bị vô hiệu vì trái pháp luật

Từ diễn biến trên, tòa cho rằng Công ty R. có chức năng môi giới bất động sản và tư vấn, và công ty này đã chấp thuận cho bà G. được đặt cọc mua căn hộ ký hiệu V103 diện tích 216m² tại dự án ở Phú Quốc có giá trị chuyển nhượng hơn 24,2 tỉ đồng.

Tuy nhiên qua xem xét thì dự án được lập quy hoạch thuộc địa phận phường A. (TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang) và theo tiến độ thì đến quý 2-2024 dự án sẽ xây dựng các công trình kiến trúc và đi vào hoạt động.

Như vậy tại thời điểm công bố trên cổng thông tin của Bộ Tài nguyên và Môi trường (đến thời điểm xét xử vẫn tồn tại) thì dự án này chưa đủ điều kiện để mở bán và không đủ điều kiện để nhận đặt cọc. 

Công ty R. đã ghi vào nội dung của thỏa thuận đặt cọc là chấp thuận cho bên B (bà G.) được đặt cọc để mua căn hộ cụ thể mang tên là V103, diện tích 216m² và có giá trị chuyển nhượng là trái quy định của pháp luật về việc chuyển nhượng căn hộ.

Ngoài ra trong suốt quá trình tố tụng, Công ty R. đã không chứng minh được quyền được chủ đầu tư cho phép thực hiện việc tư vấn môi giới và nhận cọc dự án nêu trên với khách hàng. Chính vì vậy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Bà G. thực hiện giao dịch đặt cọc với Công ty R. nhưng Công ty S. lại đứng ra tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền đăng ký mua tài sản trên. Như vậy cùng một tài sản nhưng có hai công ty đều đứng ra nhận trách nhiệm với bà G..

Hội đồng xét xử nhận định: Giá trị chuyển nhượng bà G. thỏa thuận với Công ty R. tổng giá trị của bất động sản là 24,2 tỉ đồng. 

Sau đó Công ty S. lại ghi nhận số tiền đặt cọc cũng là 24,2 tỉ đồng là trái với quy định pháp luật do đây không thể coi là một khoản tiền nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mà là toàn bộ giá trị của hợp đồng. Mà hợp đồng chỉ được thực hiện khi có thể thực hiện việc chuyển nhượng mua bán tài sản.

Đồng thời Công ty S. không có thẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán tài sản đối với dự án nêu trên vì không phải là chủ đầu tư. Việc Công ty S. đứng ra để nhận khoản tiền và thỏa thuận giao dịch với bà G. là hoàn toàn trái quy định của pháp luật.

“Do đó các thỏa thuận này phải bị tuyên vô hiệu toàn bộ, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hoàn toàn chính đáng”, hội đồng xét xử nhấn mạnh.